\

Договор аренды земельного участка существенные условия договора

Содержание

Существенные условия договора аренды земельного участка, необходимые для его грамотного составления

Договор аренды земельного участка существенные условия договора

Бизнес юрист > Гражданское право > Договорное право > Существенные условия договора аренды земельного участка: подробности

При заключении любого договора важно знать о всех нюансах и нормах осуществления сделки. Договор аренды земельного участка не является исключением, а также имеет некоторые правила и основы, которых следует придерживаться.

Земельный участок и его разновидности

По общему правилу земельный участок предполагает под собой территорию, ограниченную по размерам и используемую для конкретных целей.

На территории страны все земли имеют определенный тип и назначение. При этом не отнесенных к какому-либо виду земель нет.

Существует 7 категорий, установленных нормативными актами. К таким группам относят:

  • территории, эксплуатация которых осуществляется в целях сельскохозяйственной деятельности. Важное условие: такие зоны расположены за пределами населенных пунктовСельскохозяйственные земли
  • следующий тип земельного участка ориентирован на проживание населения. При этом он может быть не только городским, но и сельским. Данные области реализовывают также для строительных работ и застройки сооружений, необходимых для функционирования различных областей жизни общества
  • зоны, подразумевающие под собой особое использование. Это так называемые специальные территории. В их границах осуществляют постройку, предназначенную для промышленности, транспорта, энергетики и иных узкоспециализированных областей
  • территориальные области, имеющее весомое и существенное значение для государства. Иное их название – охраняемые зоны. Они защищены от постороннего посягательства на государственном уровне. К ним относят научные, культурные, важные исторические области и другое
  • следующий тип занимает внушительную часть от общего земельного фонда страны. К ним относятся территории, занятые исключительно дикорастущими или в некоторых случаях специально высаженными деревьями. В совокупности они образуют леса. Такие зоны имеет название – лесные
  • этот вид охватывает все водное пространство, имеющееся в стране
  • последний вид территории реализуется как фонд запаса. Это означает, что такие области не эксплуатируются в настоящий момент, но в необходимый период их будут использовать по назначению

Права сторон

По общим правилам одно лицо передает иному лицу во временное пользование определенный, ограниченный по размеру вид земельной области. В свою очередь второе лицо имеет прямую обязанность содержать вверенную ему зону в надлежащем состоянии, не ухудшать ее свойства и качества, а также своевременно вносить плату за предоставленную ему землю.

Этот вид обязательственного документа подразумевает под собой определенные права, которые должны неуклонно соблюдаться его контрагентами.

Самые основные из них закреплены на законодательном уровне. Они делятся на две большие категории:

Договор аренды земли

  • права арендодателя
  • права арендатора

Каждый из них включает в себя определенную группу прав. Так лицо, передающее аграрную зону другому лицу в непосредственное владение и пользование, вправе требовать:

  • надлежащее и не ухудшающее функции участка использование
  • своевременной оплаты

В свою очередь лицо взявшее участок во владение имеет следующие права:

  • передавать с предварительным уведомлением контрагента свои права на зону, взятую в аренду, другому лицу
  • сдавать вверенную ему территорию в субаренду
  • требовать от контрагента соблюдения условий составленного между ними соглашения

Форма договора

Этот существенный пункт включает в себя два обязательных критерия:

  • бумажная форма
  • государственная регистрация

Письменная форма

В первом случае существует неуклонное правило, обязывающие две стороны заключать данный тип сделки непосредственно в письменной форме. Но этот принцип используется исключительно в тех ситуациях, когда сам срок соглашения подразумевает собой временной период более одного года.

В иных случаях вполне допустима и устная форма. Однако тогда гораздо сложнее отстаивать свои права в ходе судебного разбирательства.

К этим временным рамкам относится и второй критерий, согласно которому контрагенты регистрируют свое соглашение в соответствующих государственных структурах.

Сама форма такого документа регламентируется по общим правилам, относящимся к соглашению аренды.

Существенные условия

Существенные условия договора аренды земельного участка – это тот необходимый список требований, без которых договор не может быть заключен или будет считаться недействительным.

В данном типе договора два условия, необходимых для заключения сделки:

  • данные об объекте. Этот критерий регламентирует полный список всех значимых качеств арендуемой территории. В зависимости от ее типа они могут быть неодинаковыми в каждом конкретном случае. К общим же можно отнести размер зоны, ее тип, параметры, местонахождение и цель эксплуатации
  • стоимость. Имеется в виду величина платы за используемую земельную область. Она в обязательном порядке заранее оговаривается и формулируется сторонами соглашения. Чаще всего она определена в денежной форме и выплачивается помесячно. Однако, бывают исключения. Не всегда плата производится денежными средствами

Сроки

В настоящий момент сроки предоставления земельной зоны в аренду не являются обязательным условием для составления договора, а это значит, что они могут быть и не определены вовсе.

Однако существуют некоторые утвержденные правила, применяемые на практике:

Сроки

  • документ, который был подписан двумя сторонами в отношении аренды земли, по общим правилам не может быть заключен на период времени более 49 лет. При прошествии этого времени заключается новое соглашение, условия которого могут меняться по взаимному согласию контрагентов
  • в случае отсутствия данного пункта в договоре, срок его осуществления считается неопределенным. В таких ситуациях каждая из контрагентов имеет право на его расторжение, но в обязательном порядке предупредив об этом заранее в разумный срок
  • при данном типе аренды у лица, взявшего во временное пользование определенную территорию есть преимущественное право, согласно которому у лица появляется возможность на составление нового договора. Это означает, что когда срок подходит к концу, арендатор заблаговременно уведомляет контрагента о своем желании продлить заключенное между ними соглашение. В свою очередь арендодатель может либо согласиться, либо отказать в предложении. Но в случае отказа он не имеет права заключать в течении одного года подобный договор с другим лицом, так как это в значительной степени будет нарушать права арендатора.

Типы оплаты

По утвержденным нормам такой тип аренды является возмездным. Это означает, что он предполагает материальное возмещение одной из сторон за выполнения своих непосредственных обязательств другой стороной.

Видов и способов такой платы несколько:

Оплата

  1. Самый часто используемый тип – это плата по договору посредством платежей. При этом они должны быть установлены в твердой сумме и выплачиваться согласно определенным периодам либо единовременно.
  2. Второй способ предполагает получение контрагентом доли, полученной в результате реализации арендованной зоны. Это может быть произведенная или выращенная на этом земельном участке продукция.
  3. Следующий тип регламентирует в качестве платы предоставление конкретных услуг арендодателю от второй стороны договора. Сами услуги и их тип определяются заблаговременно при подписании соглашения.
  4. Четвертый способ по своей структуре напоминает бартер. Согласно ему, арендатор передает своему контрагенту взамен на предоставление земельного участка определенную вещь в собственность или также в аренду. Важное условие: объект, установленный в качестве платы должен быть прописан в условиях договора.
  5. Согласно последнему виду, лицо взявшее в аренду земельную территорию обязуется полностью возместить расходы на улучшение этой территории. К тому же, в ряде случаев он должен произвести их самостоятельно. Как и другие типы платы, этот вид также подлежит обязательному включению в договор.

Досрочное расторжение

Случается, когда один из участников обязательственных отношений выражает намерение об отмене соглашения ранее положенного срока. При таких обстоятельствах, независимо от кого из контрагентов исходит инициатива, договор подлежит процедуре расторжения только путем судебного процесса.

В свою очередь не во всех случаях суд может удовлетворить это требование. Решение зависит от причин, согласно которым сторона желает прекратить сделку. Закон определяет допустимые поводы завершения сотрудничества для каждого из контрагентов.

По предложению арендодателя договор расторгается в случаях:

  • незаблаговременной платы за использование земельной зоны арендатором. При этом необходимым условием является минимум две просрочки платежа
  • если арендатор в значительной степени нарушает условия договора, в том числе наносит ущерб арендованному объекту и портит его внешний вид

По инициативе арендатора прекращение сделки происходит в ситуациях:

  • когда контрагент систематически нарушает установленные договором условия
  • уклонение от передачи арендованной территории во владение и непосредственное пользование. Или же когда контрагент препятствует свободному землепользованию такой зоной
  • если вверенная территория непригодна для ее дальнейшего использования

При соблюдении всех условий договора на аренду земельного участка и правильного его составления, сотрудничество между двумя сторонами будет максимально выгодным и удобным.

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источник: https://PravoDeneg.net/civil/contract/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka.html

Требования к договору аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка существенные условия договора

В юридических соглашениях содержатся пункты, регулирующие взаимоотношения между сторонами договора. Эти условия делятся на существенные, добавочные и случайные. Первые из них являются основополагающими.

Что такое существенные условия договора

В положениях статьи 432 ГК РФ указано, что существенными условиями договора являются пункты, по которым между сторонами договора достигается взаимное соглашение.

ВНИМАНИЕ! В законодательных актах термин «существенные условия» не употребляется, но подразумевается.

При отсутствии таких требований контракт признается несогласованным между сторонами и не может быть подписан.

Что относится к существенным условиям договора аренды земельного участка

Существенными условиями договора аренды земельного участка являются сведения о недвижимости. К ним относятся:

  • информация об арендуемом объекте;
  • положения, касающиеся размера арендной платы, способов ее внесения;
  • сроки действия контракта;
  • права сторон. 

При составлении соглашения необходимо пользоваться официальной информацией из документов, подготовленных в государственных учреждениях. Требуется также в качестве приложения к договору предоставить копию плана земельного участка (без указания границ надела), который выполняется инженером БТИ.

Предмет договора

Предметом соглашения об аренде земли является участок. В содержании контракта необходимо его описать, указав следующую информацию:

  • регистрационный кадастровый номер;
  • месторасположение;
  • точный адрес;
  • площадь;
  • категория надела;
  • вид разрешенного использования;
  • дата возникновения права собственности и регистрации в ЕГРН.

ВАЖНО! Участок в аренду может предоставляться по частям. В этом случае перед заключением соглашения проводится межевание.

Права сторон договора

В документе необходимо описать права участников сделки. Субъект соглашения (гражданин, организация), берущий надел во временное пользование, вправе эксплуатировать землю, но в установленных законодательством рамках:

  • оформлять субаренду (сдача территории в аренду третьим лицам);
  • использовать земельный участок в коммерческих целях;
  • передавать в залог право пользования в течение действия соглашения;
  • возводить постройки на участке и т. д.

Арендодатель может ограничить варианты использования участка. Для этого нужно согласовать соответствующие положения с арендатором и отразить их в контракте.

Размер и способы оплаты

Сумма обговаривается индивидуально для каждого соглашения. Арендная плата может устанавливаться в отношении:

  • целого участка;
  • его части;
  • единицы площади (например, части территории, занимаемой конкретным зданием).

Сумма ежемесячного платежа может меняться по согласованию сторон, но не чаще одного раза в год, если иные сроки не предусмотрены условиями договора.

Согласно закону арендатор может потребовать снижения платы, если качество земли ухудшилось по независящим от него обстоятельствам.

Оплату можно производить следующими способами:

  • деньгами (наличный или безналичный расчет, осуществляется периодически или единовременно);
  • продукцией, полученной при использовании надела;
  • оказанием услуг со стороны арендатора;
  • обратной арендой (предоставление собственнику имущества во временное пользование);
  • путем улучшения территории (облагораживание земли, строительство, реконструкция объектов и т. д.).

СОВЕТ! Если имущество сдается в безвозмездное использование, в положение об оплате необходимо внести соответствующий пункт.

Участники сделки могут комбинировать доступные способы оплаты. Единственное условие – перед внесением положений в содержание документа их нужно согласовать.

Срок договора

Период, на который участок сдается в аренду, оговаривается сторонами, однако законом определены ограничения. Их перечень указан в п.8 статьи №39 Земельного кодекса РФ. Сроки устанавливаются исходя из типа земли:

ВАЖНО! При оформлении соглашения субаренды ее срок не может превышать период действия договора.

По окончании действия соглашения оно может быть автоматически продлено. Текущий арендатор обладает преимущественным правом пролонгации. Для этого он должен уведомить собственника о своем намерении.

Соглашение аренды, заключаемое на период, превышающий один год, требует государственной регистрации.

Образец договора

Соглашение составляется в письменной форме в двух экземплярах. Земельным кодексом не установлен унифицированный бланк договора аренды, но определены требования к его содержанию. В документе необходимо указать:

  • личную информацию об участниках сделки (Ф. И. О., реквизиты паспорта и контакты, наименование организаций с указанием формы, дата регистрации юридического лица или ИП, адрес расположения головного офиса);
  • положения о передаче недвижимости во временное пользование;
  • информацию об объекте;
  • сведения об имеющихся обременениях (если существуют);
  • назначение земли;
  • срок действия документа;
  • положения об оплате;
  • права и обязанности сторон, а также меры ответственности за их нарушение;
  • дату составления и подписи.

В список можно вносить изменения и дополнения, если они не противоречат действующему законодательству.

Образец договора доступен по ссылке.

Если участок предоставляется на неопределенный срок

При передаче территории на ограниченное время договор аренды оформляется на максимально возможный для этой категории земли срок с указанием периода действия контракта. При оформлении бессрочной аренды соответствующий пункт необходимо внести в документ.

Участники сделки вправе отказаться от обязательств по исполнению договора. Для этого требуется уведомить другую сторону. Для бессрочных соглашений нужно сообщить минимум за три месяца до предполагаемой даты, для срочных – за 30 дней.

Источник: https://ozhkh.ru/zemelnyj-uchastok/trebovaniya-k-dogovoru-arendy

Что относится к существенным условиям договора аренды земельного участка?

Договор аренды земельного участка существенные условия договора

Как устанавливает Гражданский кодекс РФ, существенными условиями являются условия о предмете договора аренды земельного участка, его сущности, а также условия, по которым стороны должны прийти к соглашению.

К существенным условиям договора аренды земельного участка принято относить: местоположение и размер земли, срок договора аренды, арендную плату, целевое назначение, требования к использованию земельного надела, условия его возвращения арендодателю, ограничения в использовании, риски повреждения или уничтожения, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земли и прочие дополнительные условия.

Месторасположение и размер

Сведения о месте расположения и размерах земельного участка позволяют точно установить земельный надел, подлежащий передаче арендатору.

В соглашении об аренде земельного участка следует прописывать:

  • Адрес (месторасположение);
  • Категория земли (земли сельскохозяйственного назначения, промышленные земли, земли лесного фонда и прочие);
  • Вид разрешенного использования (основные, условно разрешенные, вспомогательные);
  • Кадастровый номер, присваиваемый при осуществлении кадастрового и технического учета;
  • Площадь земельного надела.

К договору следует прикладывать схему земельного участка.

Срок

Договор аренды земельного участка оформляется на время, устанавливаемое самим соглашением сторон.

Для некоторых видов аренды закон закрепляет максимальные сроки. В случае, если в договоре указывается больший срок, то автоматически считается, что он заключен на время, равное максимальному. К примеру, статья 9 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2001г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» фиксирует максимальный срок, на который можно арендовать такие земли — 49 лет.

Если в договоре не определяется срок аренды, договор заключается на неопределенное время.

Вместе с окончанием срока договора аренды земли у его арендатора есть преимущественное право заключить новый договор помимо случаев, предусмотренных законодательной базой РФ.

Арендатору следует в письменной форме сообщить арендодателю о своем желании перезаключить договор в срок, указанный в соглашении об аренде. Если такой срок не оговаривается, то в разумный период времени до завершения сроков по договору.

Заключая договор аренды земельного участка на новый срок, стороны могут изменить его условия по общему согласию. Если арендатор продолжит использовать земельный надел после окончания договора при отсутствии какого-либо возражения со стороны арендодателя, договор будет признан вновь заключенным с теми же условиями на неопределенный срок (бессрочный) (статья 610 ГК РФ).

Если договор аренды оформляется на год и более или если одна из сторон является юридическим лицом, то договор в обязательном порядке составляется в письменной форме.

Требования к арендуемой земле

К арендатору по договору переходят обязанности по выполнению определенных требований. Это требования относительно комплексного освоения земли в целях жилищного строительства.

Запрещается изменять условия аренды земельного надела и ограничивать права арендатора без его же согласия.

Арендная плата

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в России является платным.

Арендная плата является одной из форм оплаты за использование земли.

Величина платы за аренду земли, которая принадлежит государству или муниципалитету, определяется основными принципами формирования платы за аренду, устанавливаемыми российским Правительством.

Если договор аренды государственной или муниципальной земли оформляется по итогам проведенного аукциона за право заключить такое соглашение, то размер ежегодной платы за аренду или размер первого взноса будут определятся по результатам такого аукциона.

Общие условия по арендной плате определяются Гражданским кодексом РФ. В соответствии со статьей 614 ГК арендатор обязан своевременно платить за использование земельного надела.

Порядок, условия, сроки платы за аренду устанавливаются непосредственно договором об аренде земельного участка. Как правило, арендная плата вносится определенными в твердой сумме платежами. Платежи проводятся периодически или же единовременно.

Натуральная форма внесения платежей заключается в установленных долях продукции, плодов или доходов, полученных в ходе применения арендованной земли. Платить можно также предоставлением арендодателю услуг, передачей ему от арендатора определенной вещи в аренду или в собственность, путем возложения на арендатора определенных договором трат для улучшения земли, взятой в аренду.

Арендодатель и арендатор могут предусмотреть в договоре аренды комбинирование вышеназванных форм оплаты за аренду земельного участка либо другие способы оплаты.

Целевое назначение

Земельный кодекс РФ закрепляет за арендатором обязанность при аренде земельного участка у государства или местных властей строить жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения в соответствии с целевым назначением земли, утвержденным в договоре.

Если арендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением или условиями договора, арендодатель вправе требовать расторжения договора и компенсации.

Целевое назначение устанавливается Земельным кодексом РФ, иными законодательными актами, в том числе местными решениями органов власти субъектов РФ.

Целевое назначение земли определяется ее категорией:

  • Земли сельскохозяйственного назначения;
  • Земли населенных пунктов;
  • Земли специального назначения;
  • Земли особо охраняемых природных территорий;
  • Земли лесного фонда;
  • Земли водного фонда;
  • Земли запаса.

Условия использования и сохранения качества земельного участка

Условия использования земельного надела и обязанность принимать меры по сохранению качества земли закреплены в обязанностях арендатора.

Так, в обязательства арендатора по договору входит применение земельного надела по назначению, разрешенным способом применения и целью, указанной непосредственно в самом договоре.

Использование должно осуществляться такими способами, которые не наносят вреда окружающей среде, в том числе земле как объекту природы.

Арендатор обязуется не допускать загрязнений, деградации и ухудшения состоянии почв на территории земельного участка.

Условия возвращения земельного участка арендодателю

Договор аренды земельного надела разрешается расторгнуть по общим основаниям в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Среди оснований возвращения земли арендодателю выделяются следующие:

  • Истечение срока действия договора аренды, если его не продлили на неопределенный срок (статья 621 ГК РФ);
  • Отказ от договора аренды любой стороной, если договор заключен на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ);
  • Досрочное расторжение соглашения об аренде в судебном порядке по требованию одной из сторон (статья 619, 620 ГК РФ).

По истечении срока договора арендатор должен возвратить арендодателю земельный надел в том состоянии, в котором он его получал. При возврате учитывается естественный износ или амортизация земельного надела.

Если арендатор не вернул в срок земельный участок либо вернул его несвоевременно, у арендодателя появляется право истребовать арендной платы за весь просроченный период.

Ограничения по использованию земли

На земельный участок может быть наложен ряд ограничений (обременений) в правах.

Ограничения (обременения) — определенные законом или уполномоченными органами в законодательном порядке условия, запреты, не позволяющие правообладателю осуществлять свое право собственности на конкретное недвижимое имущество в полном объеме.

Сервитут является правом ограниченного использования чужого объекта недвижимости, к примеру, в целях прохода, прокладки и использования коммуникаций либо для других нужд, которые нельзя обеспечить без сервитута.

Сервитут в качестве вещного права на здание, сооружение и пр. может быть вовсе не связан с использованием земельного участка.

Пункт 1 ст.

209 ГК РФ устанавливает право собственника по собственному усмотрению производить в отношении его имущества любые действия, не противоречащие нормам законодательства и не нарушающие права и охраняемые законом интересы иных лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

Обременения и охранные зоны отражаются в плане (на карте) земельного надела, в договоре о сервитуте и в иной документации.

Риск случайного повреждения или уничтожения земельного участка или его части и ответственность сторон

В договоре можно определить сторону, несущую риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части.

По общему правилу в соответствии с гражданским законодательством риск случайного повреждения или уничтожения объекта арендуемой собственности несет лицо или организация, которая в этот момент пользуется им.

Если стороны не исполняют вовсе или ненадлежащим образом исполняют обязательства по арендному соглашению, они будут нести ответственность в соответствии с законами РФ.

Ответственность, как правило, денежная. Сторона компенсирует другой стороне убытки, понесенные последней при неисполнении обязательств первой.
Виды неисполнения или ненадлежащего исполнения:

  • Арендатор не получил земельного участка по передаточному акту либо документы по данной земле;
  • Арендатор получил земельный участок с недостатками, полностью либо отчасти препятствующими пользованию землей;
  • Арендодатель не известил арендатора о наличии прав третьих лиц в отношении арендуемого земельного надела;
  • Арендатор нарушил порядок и сроки внесения платы за аренду;
  • Арендатор использует имущество не по его целевому назначению и условиям договора;
  • Арендатор не вернул арендованный земельный участок с окончанием срока договора либо вернул его несвоевременно.

Дополнительные условия

В дополнительные условия к договору об аренде земельного участка относят:

  • Заключение соглашения на конкретный срок и его вступление в силу с момента государственной регистрации в соответствии с законодательством. Также пункт о том, что расходы по государственной регистрации согласуются сторонами в договоре. При заключении договора на срок менее 1 года или на неопределенное время, государственная регистрация не требуется.
  • Любые изменения и дополнения договора об аренде земельного надела являются действующими с условием их оформления в письменной форме, наличием подписей сторонами и регистрацией в надлежащем по закону порядке.
  • Указание о том, что договор составлен в 3-х экземплярах: 1-ый хранится у регистрирующего органа (прописывается его наименование), еще по одному у арендодателя и арендатора с одинаковой юридической силой каждого.
  • Пункт, закрепляющий, что все остальные условия, не предусмотренные договором, стороны оговаривают при руководстве действующей нормативно-правовой базой России.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/usloviya-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.